三四线的风起来了，又停下了，
企业飞起了，又跌落了。
2013年，碧桂园实现第一个“三年业绩翻一番”，成功突破千亿规模，起于三四线，成于三四线。
2015年、2016年，棚改的春风吹满中华大地，碧桂园迎来了第二个“三年业绩翻番”，也在2016这一年，同样扎根三四线的恒大超过万科，摘下行业销售业绩桂冠，一时风头无两；
2017年，碧桂园以全年5508亿的销售额登顶，三四线功不可没。那个时候，在大多数的三四线，碧桂园是“高大上”的代名词，毕竟要给你一个五星级的家，面积大、单价不低、总价高，普通人吃不消。
那个阶段里，很多房企都以碧桂园、恒大为目标，向三四线转，出现了很多“小碧桂园、小恒大”，想吃到三四线的这一波红利，想通过短平快、快周转的方式快速收割，所以，我们看到很多企业搞“下乡”，业绩很快就起来了，感觉世界触手可及，整个房地产行业是一片欣欣向荣，真兴奋，钱真好赚。
风停了，才知道，猪并没有翅膀！
那个时段里，碧桂园、恒大重仓三四线没有任何问题，居民要城镇化、要置业、要进城、要买房，三四线确实有一个风口，而且这个风口还不小。很多人跟着碧桂园，跟着恒大的步伐走也是理所当然，但问题是，为了规模而规模的做法，杠杆拔得过高，盘子铺的过大，风向一变，就不受控了。
果然，2021年，多米诺骨牌倒下，行业的风向整个都变了，恒大倒下了，一连串的企业紧随其后，应声倒地。碧桂园还没来得及转到一二线，经营也已经跟不上，倒下了，至今也没能爬起来，很难。
即使没有外力的催化，企业暴雷也是必然的，不过是时间早晚的问题。
从三四线撤离，扎堆挤进一二线。
行业阵痛开启后，三四线的风也跟着停了，三四线的居民再也支撑不起企业的雄心壮志。企业纷纷开始转向，想尽办法从三四线撤出来，要么就无限收缩拿地，有点实力的企业开始扎进一二线，正如当年蜂拥进入三四线，一切好像是一个命运的轮回。
大家在一二线里卷产品，卷项目。中海、保利、华润、金茂、建发、绿城等等这一众房企都在试探各地楼面价的天花板，地价的高低决定了项目的逼格。上海滨江地王项目——绿城潮鸣东方，楼面价13.1万/㎡，销售均价19.5万/㎡；保利世博天悦最高销售均价超过30万/㎡，创造了纪录；上海壹号院三批次备案价18.5万/㎡，四批次提高到18.9万/㎡……
中高端项目之所以有很多卖得好，背后的支撑到底是什么？是产品足够好，还是因为地段的期待值更高？这是浮华的金融生意，还是实打实的产品力在支撑？这是企业都不得不去思考的问题，别被浮云遮住眼，失去了理性的判断。否则也只不过是另一种悲剧的开始。
一二线点状的很火，片状很冷，三四线普遍很凉，这种冷热不均状态一直持续着。在少数核心项目火爆的另一面，是无数项目的鲜有人问津，项目位置肯定有影响，产品本身的品质优劣也是决定项。
上海就有不少这样的项目，这个项目在杨浦区，是一个外来国企的楼盘（企业名称和项目名就不说了，也不是为了贬低某个企业或项目，只是想说，在一二线做项目也很难），从2025年3月27日开盘后近四个月，总共262套房源只卖掉了20套，去化率只有个位数的7.6%，也是很惨。这样的例子绝对不是个例。
与其在一二线萎靡，不如去三四线拼搏？
中国人喜欢扎堆，热闹。当大家把一二线当作香饽饽，争先恐后扎堆进入时，都期待着有一个好收成，但种粮食是要看天吃饭的，做项目有时也需要，不是每个项目都能热销，挤在一二线也不是万能保险。
有不少企业开始用一二线的产品打三四线的市场，绿城在义乌做豪宅，出现现象级热销；象屿联合本地国企国烨在淮南做精装豪华大平层，精准的锁定那一小部分群体；建发集团（此建发非彼建发，是淮南本地国企）在淮南用6.2米挑高的内复式大平层紧紧抓住“非富即贵”人群的心绪……
绿城下探强县，凤起潮鸣在义乌
浙江是中国民营经济最发达、居民最富庶的地区之一，最早的炒房团就来自浙江的温州。别看义乌是个县级市，它可不是一般的县级市，比很多地级市还要强很多。义乌因小商品名冠全球，2025年全国百强县排名里，义乌是排到了第七位，比2024年提升了3位。绿城选择在义乌这个城市做豪宅，有现实的需求基础支撑着，说白了，就是有人买。
绿城在义乌的这个豪宅叫凤起潮鸣，从拿地到开盘，也就用了四个多月，凤起潮鸣的这块地也是义乌老七门近八年来推出的稀缺宅地，项目首开就拿下了20亿的销售业绩。这个项目，绿城献上了集团第一个超过2万㎡的全维实景示范区，总面积约6000㎡的圈层高定泛会所和下沉水院，酒店级水景私宴厅、杜比影院级影音室、室内恒温泳池、艺术空间、定制健身房等十六大功能空间，还有保龄球、斯诺克私域、雪茄室等休闲娱乐场所，主打一个足不出户就能全方位满足大部分生活所需。
另外，项目还配备了约1400㎡的奢华酒店式环岛地下车马厅，归家不再是一个动作，而带有一种仪式感，是美好生活的开始。
国企与国企强强联合造豪宅
——国烨象屿·楚韵江南
象屿在淮南的第一个项目，案名是国烨象屿·楚韵江南（楚国在淮南地区历经400多年，楚文化与各种文化交融而形成淮楚文化，淮南田家庵区三河镇还发现了武王墩墓），是与淮南本地国企国烨地产合作打造，项目定位豪宅，打出的口号是改善淮南人居，格局一下子就打开了。
无精装不豪宅。
楚韵江南这个项目是面积段148-175-195㎡的大平层，精装交付，这在淮南也比较少见，新风、地暖、中央空调三件套齐备。全屋配有品牌家居，比如松下厨电、杜拉维特卫浴、日立地暖、中央空调、全屋智能家居系统，鞋柜可以自动消毒。这样豪华装修的楼盘在淮南也是凤毛麟角的，不过羊毛出在羊身上，掏钱的还是买房的，开发商给你装好了，省得自己再操心装修了，也挺好。
“面子工程”做的很足，66米开阔门庭（东门），高6.6米，金碧辉煌、恢弘大气，感觉住在这里很有面子。劳斯莱斯星空顶车库同样很新奇，归家的仪式感拉满。
会所不再是一二线豪宅的标配，三四线的楼盘也能拥有。据了解，楚韵江南所配高端健身会所—国悦荟已经开放，瑜伽馆、动感单车（全民健身中心）、社区100平赛级泳池……自此，想要运动健身，再也不需要出去找游泳馆、健身房，挺方便，后期的运营是关键。
现在其实有不少的中高端的项目，会所都已经是标配，看着很高大上，但是实际运营起来却很难搞的赢，只对业主开放的话，根本养不起来，要是对外开放，小区就会很混乱，私密性、安全性都会差很多，最后要么荒废了，要么就硬挺着，结果不是很理想。
最大卖点是教育配套。教育配套很有吸引力，从幼儿园到高中，三公里内都能解决，包括山南十四小、山南实验第一中学、北京师范大学淮南实验学校、自建12+3幼儿园。据说有不少业主都是冲着北师大淮南实验学校去的，这个学校是十二年一贯制公办学校，也就是可以从小学、到初中、再到高中，一条龙下来，卷教育的家长很重视这个。听说旁边的新房也都因为这个项目和学校，价格都往上涨了。
这个项目的对面就是淮南妇幼保健院，东边隔一条马路就是，也就是66米大门的正对面，这也算是一个挺好的配套，可以解决从结婚到孩子出生的一系列问题，周边还有新保健医院、绿湾社区卫生服务站（1.5公里内）（当然也有一些人有忌讳，不喜欢楼盘周边有医院，觉得阴气太重了，这还得看个人取舍）。
还有物业的部分，楚韵江南用的是招商的物业（招商积余），物业费是1.9元/平米/月，在淮南这个城市真不算低，这样看下来，这个项目有三大国/央企背书，按时交付应该没什么大问题。
最后，最关键的部分——价格，均价约1.1万元/㎡，淮南新房均价四五千，楚韵江南的这个房价已经可谓是接近了天花板。
话说回来，这个项目逼格高，价格高，但位置确实并不是很核心，位于大通玉兰大道与民祥街交会处，目前在生活的便利性上可能还有待提高，周边并没有什么大型的商业广场之类，距离淮南几个成熟的商圈，吾悦广场、新世界生活广场、万达广场，公共交通基本都在一个小时以上的车程。这些所有的生活配套可能需要后续不断地完善，赌的还是政府的规划。
能选择在这里置业的群体，一种是在教育上有追求的；另一种就是本地的土豪，同样的预算，如果在合肥买房，可能就没办法实现同样的生活品质，所以选择更安逸的淮南。目前看，去化率60%左右，销售额2亿多，在一个四线城市，单盘能卖到这个数据，已经算是很难得了。当然一般人也支撑不起这个房价以及后续的各种开支，楚韵江南也只是少数人的选择。
本地国企瞄准高端市场——建发·如意庭
建发集团（非厦门的那个建发，母公司是淮南建设发展控股（集团）有限公司旗下企业（持股100%），淮南市人民政府国有资产监督管理委员会100%控股）在淮南有个项目叫建发·如意庭，地址是在田家庵山南新区和风大街与润水路交汇处，这个项目也是那片的最后一块地，项目南边是碧桂园，东面是中南·春风南岸，西面是华盛国悦府（安徽本土企业华盛集团打造），东南是中铁·南山名邸，与这几个项不一样，如意庭是个实实在在的豪宅，在这一片，甚至在整个淮南市都是独一份存在。
位置还算可以，不是特别偏。到淮南市政府，直线距离不到2公里，开车5分钟即达，20分钟可到吾悦广场、新世界生活广场等成熟的商业区，1.5公里能到人民公园，3公里内就有淮南最好的高中之一—淮南二中。
看户型，跟楚韵江南一样，这个项目也是大平层，户型面积段在179~374㎡，有10多种户型。
以248平米的D户型融悦为例，内复式大平层，在淮南独一份，电梯双入户，楼上、楼下都能回家，客厅挑高6.2米，单层3.1米，已经能想象一个成功人士坐在客厅里的场景了，这样的房子住着确实很爽，不过一般人高攀不起，也就看看而已。
6*6.36的客厅，270度的视野，上下各自设计酒店式独立套间，各有独立步入式衣帽化妆间，全明朝南独立四分式盥洗间，超大全明飘窗，二楼主卧有个阳光房，楼下很适合家中老人居住，二楼阳台6米开间，2.4米的进深，很是开阔。这种内部设计，确实在淮南也是比较少见。
看公区，劳斯莱斯「星空顶」艺术双层泊车地库（双层停车，在淮南也是首例），1:2的停车配比，既能提高停车的便利性，减少抢车位的现象，也能通过抬升停车防止车被淹，减少不必要的损失。普拉达绿奢石、葡萄牙米黄石材等的搭配使用，使酒店级的公区更加实至名归。
大家很关注交付和价格，首先这个项目是毛坯交付，均价也是在9000+元/平左右，均价要比旁边几个小区高出3000元/平左右。想要住进如意庭，起码得准备个200w以上，要是选248平的户型，能住进去，估计至少要300个w，所以这个项目所属意的客群也是“非富即贵”。这个价格在淮南绝对算得上是第一阶层，一般人大概率是要望而却步的。
如意庭用的物业是华润万象生活，这是央企，所以如意庭也是国、央企双保险。物业费1.98元/㎡/月，周边几个项目基本上都是在1元/㎡/月左右，就单单物业费就已经翻倍的存在，如意庭可以说是鹤立鸡群。
但是一个三四线城市，这样的豪宅虽然罕见，也有一些户型和配套上的优势，但很难像上海、杭州、成都、合肥这些一二线城市核心区的豪宅一样能开盘售罄，据说如意庭10月份就要交房了，但是也就去化了50%左右。在这个项目的不远处，这家企业计划再做一个盘，不是豪宅，而是一个刚需盘，想着拉一拉这个项目的销售。
从楚韵江南到如意庭，从国烨、象屿到建发集团，看得的出来，地方国企开始承担提高居民居住质量改善的重任，开始在地方上卷中高端的市场了，这或许是一举多得的，提高人居水平的同时，可能也是个赚钱的生意，但是需求要去哪里找？
无论是在一二线里卷，还是在三四线里搏，产品做好肯定是首位的，可供选择的项目实在是太多，选谁不选谁，都不一定，大家不一定会选企业，但很可能会选产品，就如意庭周边的几个小区，每一个都有在售的单元，在三四线里卷，把好产品拿出来，可能也行，毕竟还有一部分群体的需求没被满足。
但是三四线或者五六线，跟一二线还是不能比，那一小波（潜在）购房群体看重的可能就只是某一点，为了这一点而决定买不买这个房子，为了教育，或者基于某种预期（配套的预期，规划的预期……），如果大家对这种预期的兑现没有信心，项目上难保不会遇到一些挑战。在三四线卷豪宅还是得谨慎，首先要真正把产品做好了，要不然那一小波群体也很难被收割。
蓦然回首，一切早已注定，20多年前，为服务居民而生的市场化的房地产终究还是得回归到原来的轨道，真正的行活是把项目做好，否则就真的没得活。
